FACTEURS DE RISQUE
Lorsque vous investissez dans une SCPI « PINEL », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
Votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 5 au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et page 10 au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la note d’information. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale. En effet, la réduction d’impôt « PINEL » (introduite par la loi de finances pour 2015 au sein de l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts ci-après “CGI”) s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) sous conditions. La réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 euros par an.
Il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 12 ans sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis ou rénové par la SCPI ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la date de souscription, sachant qu’en absence probable d’un marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine ;
Cet investissement comporte un risque de perte en capital ;
La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés, voire inexistantes. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts ;
La Société de Gestion pourra contracter des emprunts pour compléter le financement de ses investissements, au nom de la SCPI, grâce aux revenus perçus par URBAN VITALIM N°2. Le montant maximal devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI. L’assemblée générale des associés fixe ce montant de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme. Cette faculté d’emprunt ne pourra être soumise qu’à compter de l’Assemblée Générale Ordinaire devant statuer sur les comptes annuels du premier exercice de la SCPI. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits.
La souscription de parts de la SCPI peut se faire par le biais d’un emprunt. Dans ce cas, le souscripteur doit l’indiquer dans le bulletin de souscription ainsi que le nom de l’organisme prêteur et le montant du prêt correspondant.
En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Plus généralement, il conviendra de tenir compte des informations suivantes :
Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI, dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques à un investissement immobilier ;
Les parts doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine ;
Le placement étant investi uniquement en immobilier, il est considéré comme peu liquide, les conditions de sorties pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse ;
Le rachat (ou la revente des parts) peut donc s’avérer difficile selon l’évolution du marché, et les performances passées ne préjugent pas de performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). L’avantage fiscal ne pouvant être transmis à un tiers, le marché secondaire sera très limité, sauf à des prix très décotés, voire inexistant.
Au-delà des avantages fiscaux et risques décrits ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction des éléments suivants :
Des éventuels dividendes versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.
Pendant une période estimée de 30 à 36 mois à compter de l’ouverture de la période de collecte, nécessaire à la sélection et à la constitution du patrimoine de la société et à la réalisation des travaux de construction ou de rénovation des immeubles, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives. Pendant cette période, la société libèrera progressivement ses fonds en fonction de la signature des actes d’acquisition et des appels de fonds travaux. La société placera sa trésorerie sur des supports financiers sans risque, le produit de ces placements représentera l’essentiel des revenus de la société.
La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des premiers immeubles, qui devrait intervenir au cours du deuxième semestre 2019. Dès que son résultat comptable le permettra, la SCPI pourra commencer à distribuer des dividendes, sous réserve de l’approbation des associés réunis en assemblée générale. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés à compter du premier semestre 2020.
Du montant du capital qui sera perçu par le souscripteur, soit lors de la vente des parts, soit lors de la dissolution de la SCPI. Ce montant qui n’est pas garanti, dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier d’habitation et de commerces détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier lors de la cession.
Ainsi, la rentabilité d’une SCPI « PINEL » ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt.
