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L’investissement immobilier en coeur de ville

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SCPI Malraux

SCPI MALRAUX : DROUOT ESTATE IMMOCENTRE

Acquérir des immeubles de caractère, parfaitement situés en cœur de ville et engager une politique de mise en valeur par une réhabilitation complète et profonde de ces bâtis anciens situés dans les sites patrimoniaux remarquables : telle est la stratégie d’investissement de votre SCPI DROUOT ESTATE IMMOCENTRE

INFORMATIONS PRATIQUES

  • Caractéristiques
  • Documents
  • Patrimoine
  • Marché secondaire

POLITIQUE D’INVESTISSEMENT

La SCPI MALRAUX ESTATE DRUOT IMMOCENTRE a pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles de caractère, de belle facture architecturale, situés en cœur de centre-ville et localisés principalement en Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d’un Plan de Sauvegarde et de mise en valeur approuvé.

L’essentiel de la ville, « son essence », se trouve dans son « cœur », lieu où se sont édifiées les premières constructions.

C’est bien parce qu’ils sont intemporels et résolument modernes, que les « centres villes » se rebâtissent sur eux-mêmes (notamment grâce à la loi « Malraux »).

Tournée sur les centres villes, la SCPI a choisi de privilégier entre autres les métropoles régionales françaises.

La valeur de l’investissement en SCPI DROUOT ESTATE IMMOCENTRE suivra les évolutions du marché immobilier et pourra ainsi varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus potentiels qui y sont attachés.

L’investisseur est contraint de conserver ses parts pendant une durée de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société (15 ans) et à la période nécessaire à la revente. Le marché secondaire sera quasi inexistant.

LA FISCALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT

Votre investissement sera éligible au dispositif Malraux, dans le cadre de la réglementation fiscale en vigueur.

Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt imputable sur l’imposition des revenus, en contrepartie d’un engagement de conservation de vos parts pendant 9 années à compter de la première mise en location du dernier bien rénové par la SCPI (durée de blocage 16 ans). Les conditions d’application sont les suivantes :

Une réduction d’impôt cible de 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 sur 4 ans et par foyer fiscal pour les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV).

La SCPI DROUOT ESTATE IMMOCENTRE investira le produit des souscriptions, selon les règles établies par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts :

  • 30% du montant des souscriptions net de frais de collecte, sera affecté aux acquisitions ;
  • Au minimum 65% du montant des souscriptions net de frais de collecte, sera affecté aux dépenses de travaux.

La SCPI s’engage à louer les biens pendant la même durée de 9 ans.

Sachant qu’en présence d’un marché secondaire restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son capital qu’à partir de la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES EN MALRAUX

Le dispositif « Malraux » permet l’acquisition de biens, sous le régime de droit commun ou sous le régime juridique de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

La SCPI DROUOT ESTATE IMMOCENTRE procédera à 100% de ses acquisitions immobilières sous le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Ainsi, conformément au I de l’article 150 VB du Code Général des Impôts, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value taxable comprend le prix du bien existant auquel s’ajoute le montant des travaux de rénovation. En l’absence de revalorisation des biens à terme, aucune plus-value ne sera générée fiscalement.

La rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut donc être appré­ciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt à la souscription.

Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

SOIT UNE RÉDUCTION D’IMPÔT CIBLE DE 18% DU MONTANT DE LA SOUSCRIPTION

La réduction d’impôt est de 5 400 , soit 18% du montant total de la souscription.

Lors de la revente, les modalités de calcul de la plus-value et donc de son imposition sont les suivantes :

Ainsi dans l’hypothèse d’une souscription de 30 000 euros, d’investissements immobilier réalisés exclusivement sous le régime juridique de la VIR, et d’une durée de détention des actifs immobiliers de 15 ans, en l’absence de revalorisation de ces investissements à terme, l’imposition globale lors de la revente des investissements est nulle..

TABLEAU RÉCAPITULATIF DRUOT ESTATE IMMOCENTRE

Classification SCPI fiscale« Malraux» à capital fixe
Société de gestion URBAN PREMIUM
Revenus potentiels Périodicité trimestrielle et selon l'approbation de rassemblée générale
Commission de gestion 12% TTI calculée comme suit : -6 % TTI (commission exonérée de TVA en application de l’article 261-C-1°–e et -f du Code Général des Impôts) au titre de la gestion administrative de la société et la distribution des bénéfices ; - 5 % HT (soit 6% TTC au taux de TVA en vigueur) du montant des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers nets, au titre de la gestion opérationnelle des actifs immobiliers détenues par la SCPI et de la gestion de la trésorerie en attente des investissements et du financement des travaux. Cette commission est à fréquence trimestrielle.
Commission de cession de parts Un montant de 4% HT (soit 4.8% TTC) du montant revenant au cédant et à la charge de l'acquéreur. En cas de transmission de parts. une somme forfaitaire de 100 Euros HT (soit 120 euros TTC). au titre des frais de dossier. quel que soit le nombre de parts cédées et par ayant droit.
Commission d'acquisition et de cession d'actifs immobiliers Un montant maximum de 0,50% HT (soit 0.60% TTC) du prix d'acquisition ou de vente net vendeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement
Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux Un montant maximum de 0,65% HT (soit 0.78% TTC). calculé sur le montant des travaux réalisés
Condition de l'avantage fiscal Conservation des parts pendant une période minimum de 9 ans à compter de la dernière mise en location
Liquidité La liquidité du placement est limitée. Lïnvestisseur est contraint de conserver ses parts jusqu'à la dissolution de la société. en tenant compte de la période nécessaire à la revente des immeubles. estimée à 1 an. Le marché secondaire est très restreint
Objectifs de rentabilité L'intérêt de ce placement réside dans les caractéristiques des immeubles acquis en centre-ville auxquels s'ajoute la réduction d'impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc s'apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d'impôt et non par rapport au montant initialement souscrit
Délai de conservation Délai de conservation légal pendant une période minimum de 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré. sauf à perdre l'avantage fiscal Durée de blocage • 16 ans

FACTEURS DE RISQUE

Lorsque vous investissez dans une SCPI « Malraux », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

  • votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 5 au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et page 10 au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la note d’information. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet, la réduction d’impôt Malraux (introduite par la loi de finances pour 2009 au sein de l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts ci-après “CGI”, article modifié par la loi de finances rectificative pour 2009, par la loi de finances pour 2011 et par la loi de finances rectificative pour 2016) s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) sous conditions.

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Malraux n’entre plus, sous certaines conditions, dans le mécanisme dit de plafonnement des “niches fiscales” visé à l’article 200-0 A du CGI. La réduction d’impôt Malraux reste tou­tefois plafonnée, par foyer fiscal, à un montant global de 400 000 apprécié sur quatre années consécutives.

  • il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 9 ans sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis et restauré par la SCPI ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la date de souscription, sachant qu’en présence d’un marché secondaire très restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine
  • cet investissement comporte un risque de perte en capital
  • la liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés ; la SCPI ne garantit pas la vente de vos parts
  • la Société de Gestion pourra contracter des emprunts pour compléter le financement de ses investisse­ments, au nom de la SCPI, grâce aux revenus perçus par DROUOT ESTATE IMMOCENTRE, dans la limite d’un montant maximal de 500 000 , qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI. L’Assemblée Générale des associés fixe ce montant de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme. Cette faculté d’emprunt ne pourra être soumise qu’à compter de l’Assemblée Générale Ordinaire devant statuer sur les comptes annuels du premier exercice de la SCPI. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits.
  • la souscription de parts de la SCPI peut se faire par le biais d’un emprunt. Dans ce cas, le souscripteur doit l’indiquer dans le bulletin de souscription ainsi que le nom de l’organisme prêteur et le montant du prêt corres­pondant. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avan­tage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembour­ser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

Plus généralement, il conviendra de tenir compte des informations suivantes :

  • le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI, dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques à un investissement immobilier
  • les parts doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine
  • le placement étant investi uniquement en immobilier, il est considéré comme peu liquide, les conditions de sorties pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse
  • le rachat (ou la revente des parts) peut donc s’avérer difficile selon l’évolution du marché, et les performances passées ne préjugent pas de performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie

Au-delà des avantages fiscaux et risques décrits ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction des éléments suivants :

  • des éventuels dividendes versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.

Pendant une période estimée de 33 à 39 mois à partir de l’ouverture de la période de collecte, qui correspond à la constitution du patrimoine de la société et à la réalisation des travaux de restauration de l’ensemble des immeubles, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives. Pendant cette période, la société libèrera progres­sivement ses fonds en fonction de la signature des actes d’acquisition et des appels de fonds correspondant aux règlements progressifs des travaux de restauration. La société placera sa trésorerie sur des supports financiers sans risque, le produit de ces placements représentera l’essentiel des revenus de la société.

La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des premiers immeubles, qui devrait intervenir au cours du premier semestre 2020. Dès que son résultat comptable le permettra, la SCPI pourra commencer à distribuer des dividendes, sous réserve de l’approbation des associés réunis en assem­blée générale. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés au terme du second semestre 2020

  • du montant du capital qui sera perçu par le souscripteur, soit lors de la vente des parts, soit lors de la dis­solution de la SCPI. Ce montant qui n’est pas garanti, dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier d’habitation et de commerces détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier lors de la cession
  • du régime fiscal du placement, qu’il s’agisse de l’imposition des revenus et plus-values réalisées (différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition de l’immeuble), susceptible d’évoluer favorablement ou défavo­rablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale de la SCPI.

Ainsi, la rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt.

Facteurs de risques