SCPI MALRAUX: URBAN PRESTIGIMMO 2
Acquérir des immeubles de caractère, parfaitement situés en cœur de ville et engager une politique de mise en valeur par une réhabilitation complète et profonde de ces bâtis anciens situés dans les secteurs sauvegardés des villes de France : telle est la stratégie d’investissement de votre SCPI URBAN PRESTIGIMMO N°2
- Caractéristiques
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Documents
- Patrimoine
- Marché secondaire
La SCPI URBAN PRESTIGIMMO 2 a pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles de caractère, de belle facture architecturale, principalement au cœur des secteurs sauvegardés des villes de France.
L’essentiel de la ville, « son essence », se trouve dans son « cœur », lieu où se sont édifiées les premières constructions.
C’est bien parce qu’ils sont intemporels et résolument modernes, que les « Centres-villes » se rebâtissent sur eux-mêmes (notamment grâce à la loi « Malraux »).
Résolument tournée sur les centres-villes, la SCPI a choisi de privilégier entre autres les métropoles régionales françaises.
NOTRE POLITIQUE DE RENOVATION DU BÂTI ANCIEN
Les immeubles acquis feront l’objet d’une restauration complète dans le respect des règles de l’art et sous la surveillance des architectes des bâtiments de France. La période de travaux sur chaque immeuble est estimée à 18 mois.
La chaîne de la rénovation des immeubles bénéficiera d’un suivi permanent: une société d’assistance de maîtrise d’ouvrage assure à chaque étape de rénovation, un contrôle sur le bon déroulé des travaux.
La SCPI URBAN PRESTIGIMMO 2 sélectionnera des sociétés détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation et mènera une politique d’investissement responsable tenant compte de la préservation de l’environnement.
LA FISCALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT
Votre investissement sera éligible au dispositif Malraux, dans le cadre de la réglementation fiscale en vigueur l’année de la souscription.
Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt imputable sur l’imposition des revenus dès l’année de souscription, en contrepartie d’un engagement de conservation de vos parts pendant 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis par la SCPI (durée de blocage 16 ans). Les conditions d’application sont les suivantes :
Pour les souscriptions effectuées en 2015 :
Une réduction d’impôt cible de 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal pour les immeubles situés en secteur sauvegardé.
La SCPI URBAN PRESTIGIMMO 2 investira le produit des souscriptions, selon les règles établies par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts :
– 30% du montant des souscriptions net de frais de collecte, sera affecté aux acquisitions ;
– Au minimum 65% du montant des souscriptions net de frais de collecte, sera affecté aux dépenses de travaux.
La SCPI s’engage à louer les biens pendant la même durée de 9 ans.
Sachant qu’en présence d’un marché secondaire restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son capital qu’à partir de la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.
Le dispositif « Malraux » permet l’acquisition de biens, soit sous le régime de droit commun ou sous le régime juridique de la Vente d’Immeuble à Rénover, communément dénommé Contrat VIR.
Pour les biens acquis en droit commun, et en l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux, pourrait ainsi être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales.
Pour les biens acquis sous le régime juridique de la VIR, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value taxable, comprend le prix du bien hors travaux et le montant des travaux de rénovation. En l’absence de revalorisation des biens à terme, aucune plus-value ne sera générée fiscalement.
La rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt à la souscription. Même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles.
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
TABLEAU RÉCAPITULATIF URBAN PRESTIGIMMO 2
| Classification | SCPI "Malraux" à capital fixe |
| Société de Gestion | URBAN PREMIUM |
| Revenus potentiels | Acomptes trimestriels. La phase de mise en exploitation progressive des actifs de la SCPI est estimée à 3 ans à compter de l'ouverture de la période de souscription. Au terme de cette période, et dès que son résultat comptable le permettra, la SCPI pourra commencer à distribuer des dividendes, sous réserve de l'approbation des associés réunis en Assemblée Générale. Les premiers revenus potentiels sont envisagés à compter du second semestre 2017, sous forme d'acomptes sur dividendes. |
| Commission de gestion |
12% TTI calculée comme suit : - 6 % TTI (commission exonérée de TVA en application de l’article 261-C-1°–e et -f du Code Général des Impôts) au titre de la gestion administrative de la société et la distribution des bénéfices - 5 % HT (soit 6% TTC au taux de TVA en vigueur) du montant des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers nets, au titre de la gestion opérationnelle des actifs immobiliers détenues par la SCPI et de la gestion de la trésorerie en attente des investissements et du financement des travaux. Cette commission est à fréquence trimestrielle. |
| Commission d'acquisition et de cession d'actifs immobiliers | Un montant maximum de 1,5% HT du prix d'acquisition ou de vente net vendeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement. Le taux effectif applicable devra être fixé chaque année par l'Assemblée Nationale |
| Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux | Un montant maximum de 3% HT, calculé sur le montant des travaux effectués. Le taux effectif applicable devra être fixé chaque année par l'Assemblée Nationale |
| Condition de l'avantage fiscal | Conservation des parts pendant une période minimum de 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bilan restauré |
| Liquidité | La liquidité du placement sera limitée. L'investisseur est contraint de conserver ses parts jusqu'à la dissolution de la société, en tenant compte de la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à 1 an. Le marché secondaire sera très restreint |
| Objectifs de rentabilité | L'intérêt de ce placement réside dans les caractéristiques des immeubles acquis en centre-ville auxquels s'ajoute la réduction d'impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc s'apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d'impôt et non par rapport au montant initialement souscrit |
| Délai de conservation | Délai de conservation légal pendant une période minimum de 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré, sauf à perdre l'avantage fiscal. Durée de blocage : 16 ans |
FACTEURS DE RISQUE
Lorsque vous investissez dans une SCPI « Malraux », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
Votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 9 au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et page 26 au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la présente note. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet, la réduction d’impôt (introduite par la loi de finances pour 2009 au sein de l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts ci-après “CGI”, article modifié par la loi de finances rectificative pour 2009 et par la loi de finances pour 2011) s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) sous conditions. Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Malraux n’entre plus, sous certaines conditions, dans le mécanisme dit de plafonnement des “niches fiscales” visé à l’article 200-0 A du CGI. La réduction d’impôt Malraux reste toutefois plafonnée, par foyer fiscal, à un montant annuel de dépenses égal à 100 000 euros donnant droit à la réduction d’impôt.
Il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 9 ans sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis et restauré par la SCPI ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la date de souscription, sachant qu’en présence d’un marché secondaire très restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.
Cet investissement comporte un risque de perte en capital.
La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés ; la SCPI ne garantit pas la vente de vos parts.
La Société de Gestion pourra contracter des emprunts pour compléter le financement de ses investissements, au nom de la SCPI, grâce aux revenus perçus par URBAN PRESTIGIMMO 2, dans la limite d’un montant maximal de 500 000 €, qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI. Ce montant devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI, déterminées sur la base de ses recettes ordinaires. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits.
La souscription de parts de la SCPI peut se faire par le biais d’un emprunt. Dans ce cas, le souscripteur doit l’indiquer dans le bulletin de souscription ainsi que le nom de l’organisme prêteur et le montant du prêt correspondant. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence. Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction des éléments suivants :
– Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI, dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques à un investissement immobilier.
– Les parts doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine.
– Le placement étant investi uniquement en immobilier, il est considéré comme peu liquide, les conditions de sorties pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse.
– Le rachat (ou la revente des parts) peut donc s’avérer difficile selon l’évolution du marché, et les performances passées ne préjugent pas de performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie.
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : – Des éventuels dividendes versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers. Pendant une période estimée de 30 à 36 mois à partir de l’ouverture de la période de collecte, qui correspond à la constitution du patrimoine de la société et à la réalisation des travaux de restauration des immeubles, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives. Pendant cette période, la société libèrera progressivement ses fonds en fonction de la signature des actes d’acquisition et des appels de fonds correspondant aux règlements progressifs des travaux de restauration. La société placera sa trésorerie sur des supports financiers sans risque, le produit de ces placements représentera l’essentiel des revenus de la société. La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des premiers immeubles, qui devrait intervenir au cours du premier semestre 2017. Dès que son résultat comptable le permettra, la SCPI pourra commencer à distribuer des dividendes, sous réserve de l’approbation des associés réunis en assemblée générale. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés à compter du second semestre 2017. – Du montant du capital qui sera perçu par le souscripteur, soit lors de la vente des parts, soit lors de la dissolution de la SCPI. Ce montant qui n’est pas garanti, dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier d’habitation et de commerces détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier lors de la cession. Ainsi, la rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt.
