FACTEURS DE RISQUE
Vous investissez dans une SCPI fiscale « Déficits fonciers », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit « déficits fonciers ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros, sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts.
Lorsque vous investissez dans une SCPI de « Déficit Foncier », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
– Votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 9 au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et page 24 au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la présente note. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet l’économie d’impôt s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) et dépend de la nature de vos revenus et de votre taux d’imposition ;
– Il est rappelé en outre que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement ;
– Il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 3 ans sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur votre revenu global : sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine ;
– Cet investissement comporte un risque de perte en capital ;
– La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts ;
– La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts ;
– La Société de Gestion pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par URBAN PIERRE, dans la limite d’un montant maximal qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI. Ce montant devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI, déterminées sur la base de ses recettes ordinaires. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits.
Au delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
– Des éventuels dividendes qui vous seront versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers ;
La constitution du patrimoine de la SCPI URBAN PIERRE a démarré en fin d’année 2011.
La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’après la mise en location des premiers immeubles acquis fin décembre 2011, qui devrait intervenir durant le 1er semestre 2013. Les potentiels acomptes sur dividendes sont envisagés à compter du 2nd semestre 2013.
Durant une nouvelle période d’une durée totale de 20 à 22 mois, la SCPI se consacrera à l’acquisition du patrimoine (7 mois environ) et à la réalisation des travaux de rénovation (16 mois environ), soit un total de 20 à 22 mois, les phases d’acquisition et de réalisation des travaux pouvant se chevaucher.
– Du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.
Ainsi la rentabilité de la SCPI URBAN PIERRE 2 ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur les seuls avantages fiscaux.
